Последовательность действий по выбору способа управления многоквартирным домом с учетом изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, принятых Государственной Думой 22 декабря 2006 года
С учетом принятых изменений в статьи 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и в статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действия органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, управляющих организаций и собственников помещений в многоквартирных домах должны осуществляться в следующей последовательности.
1. Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 ст. 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с учетом принятых изменений).
Это означает, что пока не будут реализованы решения общих собраний собственников помещений (например, не будут созданы ТСЖ или не будут заключены договоры управления по результатам проведения общих собраний собственников помещений) или пока не будут заключены договоры управления по результатам проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов все организации, которые сегодня осуществляют обслуживание или управление многоквартирными домами, должны продолжать обслуживание и управление многоквартирных домов.
2. Органы местного самоуправления обязаны в период с 1 января 2007 года до 1 мая 2008 года провести в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N° 75, открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано (часть 1 ст. 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с учетом принятых изменений).
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации имеют право принять решения об установлении конкретных сроков начала и окончания проведения конкурсов во всех или в отдельных муниципальных образованиях в рамках установленного периода (с 1 января 2007 года до 1 мая 2008 года). Такие решения могут приниматься, например, в случае, если какому-то муниципалитету будет необходимо дополнительное время для подготовки к проведению конкурсов, а другому муниципалитету наоборот целесообразно быстрее завершить их проведение. При этом предельный срок проведения конкурсов муниципалитетами 1 мая 2008 года субъектами Российской Федерации продлен быть не может (часть 1 ст. 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с учетом принятых изменений).
4. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса обязан уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом, при этом срок договора не может быть менее чем один год и не более чем три года (часть 5 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в действующей редакции, часть 5 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений).
5. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (часть 5 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений), в обязательном порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 5 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в действующей редакций).
6. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать и изменить в любое время на основании решения общего собрания способ управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений). Момент принятия такого решения Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не ограничивается. Такое решение общего собрания может быть принято, в частности, и после 1 января 2007 года как до, так и после объявления органом местного самоуправления открытого конкурса, а также в период до завершения конкурса.
7. После заключения собственниками помещений договора с управляющей организацией по результатам открытого конкурса, проведенного органами местного самоуправления, и до истечения срока действия этого договора также может быть принято решение общего собрания собственников помещений по выбору или изменению способа управления. Однако, договор с управляющей организацией в этом случае может быть расторгнут лишь по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора (часть 81 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений), либо в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора (част 82 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений).
8. Если до истечения срока действия договора управления многоквартирным домом управляющая организация не выполняет условий такого договора, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления этим домом (часть 82 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений). Это право распространяется как на договоры, заключенные собственниками помещений с управляющими компаниями на основании решения общего собрания, так и на договоры с управляющими компаниями, отобранными муниципалитетами по результатам открытых конкурсов.
9. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, обязан созвать общее собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации было принято решение о выборе способа управления этим домом, то орган местного самоуправления не обязан созывать общее собрание собственников помещений (часть 6 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений).
Если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления проводит новый открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (часть 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом принятых изменений).
Организация, выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) обязана приступить к управлению многоквартирным домом в следующие сроки: управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме – не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 162 Кодекса); товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив – со дня государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, как юридического лица (пункт 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N°75, решение о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом, считается реализованным собственниками помещений со дня заключения всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме договоров, предусмотренных статьей 164 Кодекса.
ПРИНЯТЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
Извлечение из Жилищного кодекса Российской Федерации:
Статья 161 (с учетом принятых изменений). Выбор способа управления многоквартирным домом
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1). Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2). Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3). Управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Статья 162 (с учетом принятых изменений). Договор управления многоквартирным домом.
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Продолжая освещать тему реформы ЖКХ, остановимся на одном из ее основополагающих вопросов – выборе собственниками жилья способа управления общим имуществом в многоквартирном доме и содержании каждого из этих способов.
– основные достоинства и недостатки каждого из предусмотренных новым Жилищным кодексом РФ способов управления общим имуществом в многоквартирных домах.
– Напомним, что способов управления предусмотрено три: управляющей организацией; товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК); непосредственное управление собственниками.
Освещая данный вопрос, практически все СМИ заостряют внимание на достоинствах способов управления, в то время, как недостатки тоже неизбежно существуют, и собственник жилья должен их тоже знать для того, чтобы сделать осознанный и правильный выбор.
Прежде, чем рассказать о каждом конкретном способе, скажим, что есть общие достоинства и недостатки, присущие им всем. Основные достоинства – это самостоятельность собственника в выборе способа управления; возможность смены способа управления, если ранее выбранный способ не устроил собственников; возможность проконтролировать, на что именно и насколько обоснованно расходуются уплачиваемые собственником деньги. Общие недостатки – это то, что все способы управления являются новыми, непривычными, еще не отработанными на практике, а собственники жилья несут бремя принятия решений, не являясь профессионалами в сфере управления жильем. Теперь перейдем к конкретным способам.
Управление управляющей организацией (УО)
Достоинства. Выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме по перечню, утвержденному общим собранием собственников. Профессиональное управление многоквартирным домом и его эксплуатация в соответствии с обязательными требованиями нормативных актов, в том числе расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества в доме, специалистами в сфере ЖКХ. Гарантия качества по содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставления жилищно-коммунальных услуг (ж.к.у.), в том числе защита прав и законных интересов собственников помещений в доме при некачественном предоставлении к.у. . Возможность выполнения со стороны УО дополнительных работ и услуг, выходящих за рамки обязательных требований, предъявляемых к содержанию и ремонту жилых домов. Ежегодный отчет УО о выполнении договора управления.
Недостатки. Дополнительные издержки собственников помещений, связанные с оплатой услуг за управление (компенсация расходов УО как коммерческого предприятия).
Управление ТСЖ (либо ЖК, СПК)
Достоинства. Все платежи собственников помещений аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на содержание и ремонт дома. Нет необходимости часто проводить общие собрания для принятия решений по управлению, содержанию и ремонту общего имущества (данные функции выполняют правление и председатель ТСЖ). Члены ТСЖ имеют право самостоятельно решать, когда и какой ремонт делать в доме, определять, кто выполнит работу дешевле и качественнее, в каком размере нести расходы и на какие цели, как использовать общее имущество, осуществлять контроль за расходованием средств ТСЖ.
Недостатки. Отсутствие профессиональной подготовки членов правления ТСЖ в области управления жильем (особенно сказывается при определении размеров обязательных платежей). Необходимость заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества дома с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, а также необходимость обращения в суд в случае неисполнения собственниками помещений в доме своих обязанностей по участию в общих расходах. Издержки ТСЖ как юридического лица, в том числе налогообложение, необходимость поиска источников их возмещения (например, сдача в аренду объектов общего имущества). Юридическая ответственность в случае заключения ТСЖ договоров с РСО на предоставление к.у., а также ответственность перед третьими лицами в виде штрафов, пеней и другой задолженности. В случае банкротства ТСЖ, ставшего должником по вине своих членов, на них судом может быть возложена материальная ответственность по его обязательствам, если собственного имущества ТСЖ будет недостаточно.
Непосредственное управление собственниками
Достоинства. Отсутствие расходов, связанных с оплатой услуг по управлению общим имуществом дома. Индивидуальная ответственность собственников помещений в доме за неисполнение обязанностей по заключенным прямым договорам с РСО. Возможность выполнения отдельных видов работ по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества дома своими силами (при незначительном количестве квартир в доме).
Недостатки. Необходимость частого созыва общего собрания собственников помещений в доме для принятия решений, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества дома. Проблемы взаимоотношений с юридическими лицами, обеспечивающими предоставление ж.к.у. (необходимость определения уполномоченного лица, выдача ему доверенностей большинством собственников помещений в доме). Проблема обеспечения участия всех собственников помещений в общих расходах по содержанию и ремонту общего имущества (уклоняющихся можно принудить только в судебном порядке). Отсутствие профессиональной подготовки собственников в области управления жильем.
Напомним , что непосредственный способ управления многоквартирным домом собственниками помещений считается реализован, если согласно ч. 1 ст. 164 Жилищного кодекса РФ заключены соответствующие договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества таких домов с лицами, осуществляющие соответствующие виды деятельности, в том числе и договоры со специализированными организациями на содержание и техническое обслуживание внутри домовых систем газоснабжения,дымоходов, электроснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.
– В каком порядке будет вноситься плата за содержание и ремонт жилья и плата за коммунальные услуги, и кто будет определять их размер?
– Члены ТСЖ, ЖК, СПК будут вносить плату в порядке, установленном органами управления их товарищества или кооператива. Размер обязательных платежей, взносов при этом определяется на общем собрании собственников помещений в доме. Если собственники управляют непосредственно, не прибегая к услугам УО, то они рассчитываются непосредственно с лицами, предоставляющими им ж.к.у. по договорам. Собственники, не вступившие в ТСЖ, ЖК, СПК, но проживающие в доме, где такие товарищества и кооперативы имеются, вносят плату через ТСЖ, ЖК и СПК, заключив с ними договор, где оговаривается порядок и размер оплаты. Не собственники, пользующиеся жильем и иными помещениями по договору найма, платят в порядке и размерах, установленных сдающим жилье и иные помещения в наем собственником, а порядок и размер при этом оговариваются в договоре найма (таким собственником чаще всего выступает орган местного самоуправления). Собственники помещений в доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату вносят этой управляющей организации, если такая услуга включена в договор.
– Суть реформы ЖКХ по вопросам управления жильем?
– Суть реформы ЖКХ до сих пор еще не понята многими, да и с выбором способа управления жильем значительное число его собственников не определилось, не до конца представляя себе важное значение этого шага и срочность вопроса.
Не избрание одного из способов управления многоквартирным домом фактически превращает этот дом в бесхозный, что не должно устраивать, прежде всего, самих граждан, проживающих в нем. Необходимо четкое понимание того, что без организации должного технического обслуживания дома никто не может гарантировать безопасные, и тем более комфортные условия проживания в таком доме.
В декабре 2008 года администрацией муниципального образования Кореновский район был проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, в результате которого победила управляющая кампания, фирма «Уют». Первый конкурс был проведен на управление 10 многоквартирных домов, расположенных на территории Кореновского городского поселения, в настоящее время ведется подготовка документов на проведение второго открытого конкурса по отбору управляющей организации. Заключать договора собственникам помещений многоквартирных домов (не участвующих в конкурсе) с управляющей компанией можно самостоятельно по собственному желанию.
Все проводимые мероприятия по выбору способа управления многоквартирным домом, администрацией муниципального образования Кореновский район, необходимы также для участия в адресной программе Краснодарского края по капитальному ремонту многоквартирных домов.