Совместное управление общей недвижимостью принципиально вполне возможно, но на практике оно встречает непреодолимые препятствия, если один из соучастников не желает подчинять своих общих взглядов и желаний общим интересам… При таких условиях положение сособственников было бы весьма затруднительным…
В.Ф. фон Зелер
Известно, что Россия является урбанизированным государством, где большая часть населения проживает в городских поселениях. При этом, согласно данным, полученным в ходе Всероссийской переписи населения 2010 года, жилые помещения по их типам распределяются следующим образом: всего жилых помещений насчитывается 49 073 158, в том числе индивидуальных домов – 13 203 910, что составляет 26,9%; число отдельных квартир в многоквартирных домах равно 34 463 400, а коммунальных – 488 520. Таким образом, 73% всех жилых помещений приходится на многоквартирные дома.
Жилье – одно из основных благ и потребностей человека. И потому решение жилищной проблемы имеет первостепенное значение и для граждан, и для государства. Многие конституционные принципы в той или иной степени связаны с жильем.
Согласно ст. 40 Конституции России каждый имеет право на жилище. Конституционное установление о том, что никто не может быть произвольно лишен жилища, пересекается с принципом неприкосновенности собственности (ст. 35 Конституции). Все большая часть жилищного фонда в настоящее время переходит в частную собственность граждан.
В силу ст. 25 Конституции России жилище неприкосновенно. Этот принцип дополняет такой основополагающий конституционный принцип, как неприкосновенность частной жизни, личной и семейной тайны. Именно дом является для человека первым рубежом обеспечения неприкосновенности его частной жизни.
Для реализации жилищных прав лиц, проживающих в многоквартирных домах, необходимо существование внутридомовой инфраструктуры, целевым назначением которой является обеспечение эксплуатации, а также благоустройство дома и придомовой территории. В результате массовой приватизации жилищного фонда сформировалась принципиально новая страта, охватывающая все слои населения: граждан – собственников своего жилья, а также собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. Именно этим лицам, составляющим значительную часть населения страны, на праве собственности принадлежит и упомянутый инфраструктурный комплекс – общее имущество в многоквартирном доме. По поводу использования, содержания и улучшения как обособленных объектов права собственности, к которым относятся квартиры, иные жилые и нежилые помещения самостоятельного целевого назначения, так и общего имущества многоквартирного дома складываются весьма непростые отношения, связанные в том числе с управлением имущественным комплексом. Эти отношения нуждаются не только в регламентировании, но прежде всего в изучении и научном исследовании, без которых любое правовое регулирование не будет эффективным. Изложенное доказывает практическую значимость темы настоящего исследования.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
– управление управляющей организацией.
Несмотря на предписание закона, в жизни не всегда получается организовать общее собрание жильцов многоквартирного дома для решения указанного вопроса. Для таких домов п. 4 указанной статьи предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, это будет основанием для проведения такого конкурса. Кроме того, открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Как было указано выше, открытый конкурс проводится в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".
Основополагающим принципом проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании является доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения (п. 4 Правил). Одним из проявлений соблюдения этого принципа является информационное обеспечение проведения конкурса.
Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731. Организации, осуществляющие на день вступления в силу данного Постановления деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании заключенных в соответствии со ст. 162 ЖК договоров управления многоквартирным домом, обязаны разместить (опубликовать) информацию в соответствии с указанным Стандартом в течение двух месяцев со дня вступления в силу этого Постановления.
Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, устанавливает требования к составу информации, подлежащей раскрытию управляющими организациями, а также требования к порядку, способам и срокам ее раскрытия.
Управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:
общая информация об управляющей организации;
основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения управляющей организацией договоров управления);
сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
Отказ в предоставлении управляющей организацией указанной информации может быть обжалован в судебном порядке.
Следует также иметь в виду, что в коммунальной сфере действуют и другие стандарты раскрытия информации, содержащие обязательные требования. Например, Стандарты раскрытия информации организациями коммунального комплекса и субъектами естественных монополий, осуществляющими деятельность в сфере оказания услуг по передаче тепловой энергии, утверждены Постановлением Правительства РФ от 30.12.2009 N 1140.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Статья 164 ЖК РФ содержит специальные нормы для случая, когда собственники помещений в многоквартирном доме решат, что будут осуществлять непосредственное управление принадлежащим им общим имуществом в таком доме (см. ч. 2 ст. 161ЖК РФ).
Обязанность содержания общего имущества в многоквартирном доме ст. 39 Жилищного Кодекса возлагает на собственников жилых и нежилых помещений в данном доме.
Поэтому в случаях, когда по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме управление многоквартирным домом осуществляют указанные собственники непосредственно, таким собственникам придется самостоятельно вступать в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые будут на возмездных началах оказывать услуги и выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Примерный перечень общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (см. ч. 1 ст. 164 Кодекса).
В соответствии с ч. 2 ст. 164 Кодекса договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
Частью 1 ст. 165 Жилищного Кодекса РФ установлено, что в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Как уже отмечалось, в соответствии со ст. 161ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из названных в этой статье способов управления многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья является весьма перспективной формой управления, так как позволяет собственникам помещений избежать необоснованных расходов, которые неизбежно будут заложены в договоры с управляющими организациями, а также эффективно контролировать использование финансовых средств, переданных ими товариществу собственников жилья.
Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Достаточно, чтобы собственники помещений, желающие создать товарищество собственников жилья, обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений (в том числе нежилых помещений) в данном доме. Количество голосов может не совпадать с числом собственников помещений, так как одно помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам. Чтобы не ущемлять права собственников помещений (установлен принцип пропорциональности расходов размеру помещения), количество голосов каждого собственника также должно определяться исходя из размера принадлежащего ему помещения. Некоторые авторы полагают, что для расчета количества голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения, в качестве критерия удобнее всего избрать определенное количество квадратных метров (например, 1 кв. м = 1 голос).
Собственники помещений, не желающие быть участниками товарищества собственников жилья, сами выбирают способ управления своим имуществом. Навязывать им свои услуги товарищество собственников жилья не вправе.
Основные достоинства всех способов – это самостоятельность собственников в их выборе, возможность смены способа управления, если он не устроил собственников, а главное у граждан появляется реальная возможность проконтролировать, на сто именно и насколько обоснованно расходуются уплаченные ими деньги.
Следует помнить, что выбор любого способа управления многоквартирным домом начинается с проведения общего собрания собственников помещений. Только общее собрание собственников решает каким способом будет управляться Ваш многоквартирный дом.
ВЫБОР ЗА ВАМИ.